gde_etot_dom

В последние пять лет на загородном рынке Подмосковья появилось огромное количество различных «хаусов», отличающихся друг от друга приставками «таун», «лейн», «твин» и т.д. При этом большинство людей не видят различий между «твинхаусами», «таунхаусами», «лейкхаусы» и другими разновидностями недвижимости, из этого, регулярно пополняющегося, списка. Портал ГдеЭтотДом.РУ решил разобраться в том, какие бывают «хаусы»? И почему они появились на подмосковном рынке лишь в последние годы?

Дом на двоих

Первым, в середине 2000-х годов, на московском рынке появился термин «таунхаус», что в переводе с английского означает «дом в городе». Этот вид недвижимости представляет собой коттедж, состоящий из двух автономных половин. У каждой из секций есть отдельный вход и свой участок земли. Площади большинства таунхаусов в Подмосковье составляют 200-300 кв. м, реже встречаются объекты до 500 кв. м. Преимущественно в таунхаусах используют вертикальную планировку. Внизу, на первом ярусе, как правило, размещают гостиную, кухню, а также технические и подсобные помещения. А на втором этаже располагают спальню, рабочую зону и детскую комнату.

Надо заметить, что долгое время поселки с таунхаусами можно было пересчитать по пальцам. Так, в 2005 году объем предложения в московском регионе был всего 30 поселков, где продавались таунхаусы (порядка 240 объектов), к концу 2006 года — их количество выросло до 70. В настоящее время, по данным компании «Century 21 Запад», таунхаусы можно было приобрести более, чем в ста подмосковных проектах, а количество объектов превышает 3500. Кроме того, пять проектов с таунхаусами расположены на территории столицы.

По данным Contact Real Estate, на первичном рынке Подмосковья долю таунхаусов приходится 19% предложения. При этом, что если 5-7 лет назад практически невозможно было найти таунхаус стоимостью ниже 7-8 млн рублей, то сегодня цены на этот тип недвижимости стартуют с 2 млн рублей.

С красивым фасадом

Большинство терминов — лейнхаусы, твинхаусы и т.д. — означают лишь различные виды таунхасов. Так, термин «лейнхаус», который трактуется как «дом в переулке», обозначает таунхаус, в котором составляющие здание секции внешне отличаются друг от друга. По сути, это просто сблокированные дома, различные по архитектурному решению и внутренней планировке.

Еще один вид таунхаса — дуплекс. Также как и лейнхаус, дуплекс представляет из себя два дома, имеющих одну общую стену. Главное отличие дуплекса от лейнхауса заключается в том, что в первом случае фасады и планировки домов однотипны, во втором — оригинальны.

Третий тип совместного домовладения в загородном поселке — твинхаус. Соседние секции в нем, как правило, похожи как братья-близнецы. Ближе всего этот тип недвижимости к дуплексам, однако, если последний представляет собой два дома, сросшихся стенками, то твинхаус — это классический таунхаус. То есть, один дом, под крышей которого находятся две автономные секции, разделенные общей стенкой. Впрочем, различия между твинхаусом и дуплексом иной раз найти довольно сложно.

Другое дело — квадрохаус. Это, как правило, двухэтажное жилое здание, которое состоит из 4 автономных секций. Каждая четверть имеет отдельный вход и небольшой земельный участок.

Тавтологический хаос

Надо заметить, что все эти разновидности таунхаусов появились на загородном рынке Подмосковья лишь в последние 3-4 года. Как объяснить эту активность? Дело в том, что до кризиса застройщики коттеджных поселков не испытывали трудности с реализацией объектов. Но в 2008-2009 годах продажи на загородном рынке встали и, чтобы привлечь покупателям застройщикам пришлось находить «изюминки», которые выделяли их проект на фоне многочисленных поселков конкурентов. Так, термин «лейнхаус» появился благодаря компании «Конти», целью которой было привлечь внимание покупателей к проекту «Ильинка». Ссылки в поисковой системе «Яндекс» по запросу «твинхаус» ведут в коттеджные поселки «Опушкино» и «Светлогорье», а по запросу «дуплекс» — в проекты Vita Verde и «Жуковка».

Надо заметить, что в ряде случаев, дело доходит до откровенной тавтологии. Так, компания «Пробизнес-Девелопмент» вывела на рынок сеть поселков «Британхаусы». Как уверяет застройщик, этот тип недвижимости является классическим таунхаусом, но сделанным в классической английской стилистике. Правда, стоит вспомнить, что первые таунхаусы появились в XIX веке как раз в Британии. Получается, что таунхаус в российской действительности имеет мало общего с британским таунхаусом?

На мой взгляд, все проще. Большинство новых терминов никак не отражают на конструктивных или иных особенностей домов. Как впрочем, не несут и никакой другой смысловой нагрузки. Просто маркетинг ради маркетинга. И специалисты по маркетингу продолжают наполнять словарь загородной недвижимости новыми терминами. В последнее время на нем появились такие слова как «мезонет», «вилетта», «роухаус» и ряд других. Но, по сути, все эти названия лишь синонимы уже знакомого нам таунхауса!

Корреспондент ГдеЭтотДом.РУ Дарья Труман

К именам Ленина, Маркса, Энгельса и других коммунистов все настолько привыкли, что скорее удивит факт, если в каком-то городе не окажется знакомого на слух адреса. Но в Москве есть улицы, чьи названия чужды русскому уху и иногда даже непонятны современным горожанам. А все ли помнят, кем были эти люди?

Финские мотивы

Яркий пример — улица Куусинена (САО, Хорошевский район). Спроси сейчас любого прохожего — вряд ли кто моложе 35 лет вспомнит, чьим именем названа улица.

Сначала, когда район только начинал застраиваться, улица считалась продолжением Новопесчаной. Застройка начиналась в 1950-е годы, в 1953 году улицу называли 1-й Хорошевской, и только в 1964 году она стала носить имя Куусинена.

Отто Куусинен был, как ни странно, членом Академии наук СССР и даже секретарем ЦК КПСС. По происхождению — финн, был лидером социал-демократической партии Финляндии. В 1918 году Куусинен перебрался в РСФСР и в Москве стал одним из основателей коммунистической партии Финляндии. Очевидно, за свою лояльность советской власти, был назначен главой правительства Финской демократической республики — в 1921 году, после начала советско-финской войны. Умер в Москве и похоронен в некрополе у Кремлевской стены.

Отто Куусинен

Просторная, широкая улица Куусинена застроена кирпичными «сталинками», но можно встретить и панельные дома первого периода экспериментальной застройки. Район считается престижным — неподалеку расположены станции метро «Полежаевская» и «Сокол». Предложений «однушек» на продажу, например, совсем не много — меньше десятка. Цены, по данным базы ГдеЭтотДом.РУ, варьируются от 6,5 (в кирпичной пятиэтажке) до 10,5 млн рублей (квартира в сталинке с хорошим ремонтом). «двушек» предлагается чуть больше двадцати: от 8 до 24,5 млн рублей.

Улица Куусинена

Индийский след

Еще одно основательно забытое молодым поколением имя — Джавахарлал Неру. Мистика: как и Куусинен, умер в 1964 году, через 10 дней после финна. Но вот увековечили память первого премьер-министра и борца за независимость Индии не сразу: площадь в Москве назвали его именем только в 1982.

Джавахарлал Неру

Площадь Джавахарлала Неру расположена в ЮЗАО, неподалеку от станции метро «Университет». Там же находится «Цирк на Вернадского», сквер с фонтанами и памятник самому Неру. Район — исконно студенческий, молодежный. И, вероятно, благодаря студентам, Джавахарлал сократился до «Джа», а иногда площадь называют просто «Фонтаны».

Один из домов примечателен тем, что на нем — сразу две таблички: «Пл. Джавахарлала Неру» и «Ул. Николая Коперника», а если обогнуть дом слева, то можно увидеть на нем номер дома — 18, но относиться это уже будет к Ломоносовскому проспекту!

Продается по этому адресу сегодня шесть квартир. Самая дешевая — двухкомнатная площадью 50 кв. метров, 15,4 млн рублей. Самое дорогое предложение — «трешка» за 26,5 млн, с 15-метровым холлом.

Потомки Дракулы

Еще одно имя, которое многие по незнанию считают женским, — Бела Кун. В действительности это был венгерский журналист, лидер Венгерской революции 1919 года. Интересно, что коммунистическими идеями Кун проникся, когда в 1916 году попал в плен к русским (а сам он сражался, естественно, на стороне Австро-Венгрии). В плену он выучил русский язык и стал убежденным коммунистом, затем встречался с Лениным и поехал развивать идеи коммунизма на Родину.

Бела Кун

В отличие от Куусинена, партийная принадлежность не спасла Куна от гибели: в 1930-е годы он уже жил в Москве, и его арестовали во время массовых сталинских репрессий в 1937 году, а в 1938 году расстреляли на полигоне в Коммунарке.

Площадь Белы Куна в Москве находится в ВАО, в районе Гольяново. Площадь назвали именем революционера в 1986 году — к столетию со дня его рождения. Сам район с точки зрения архитектуры непримечателен: здесь расположены панельные девятиэтажки, а также более или менее новые монолитно-кирпичные дома. Квартиры здесь недорогие — можно найти «однушку» от 4,5 млн рублей.

Испанцы на юго-западе

Улица Гримау (ЮЗАО) примечательна тем, что на ней была возведена первая в Москве хрущевка — дом № 16! Правда, тогда, в 1957 году, улица еще называлась 2-м Черемушкинским проездом. А в 1963 году ей присвоили имя испанского коммуниста Хулиана Гарсии Гримау, трагически погибшего в Мадриде в тот же год. Точнее — Гримау был расстрелян за свою деятельность, направленную против режима диктатора Франко. Сам генерал Франко пережил Гримау на 12 лет, но едва ли в мире есть улицы его имени.

Хулиан Гарсия Гримау

Сама улица Гримау небольшая, она соединяет ул. Дмитрия Ульянова с улицей Шверника. В общем-то, это типичные черемушкинские дворы. Тут есть и блочные пятиэтажки, и девятиэтажки 70-80 годов постройки. Есть и новостройка — Гримау, 9.

Улица Гримау

Та самая хрущевка, № 16, стоит на своем месте. Но квартир в ней не продают. А в соседнем доме № 14 продается «однушка» за 5,5 млн рублей. Новостройки существенно дороже — 13-18 млн за 2-3 комнаты.

Nota Bene

Разумеется, мы перечислили далеко не все интересные фамилии на адресных табличках Москвы. Есть еще, например, площадь Амилкара Каблара в Выхине. А вот академик Янгель, поэт Муса Джалиль, микробиолог Николай Гамалея — все они советские граждане и наши соотечественники! Знать историю — необходимо, ведь иной раз знание исторических фактов об улице, районе или доме помогает продать собственность побыстрее и подороже, особенно если покупатель ценит недвижимость «с историями».

Обозреватель ГдеЭтотДом.РУ Юлия Зябликова

В ближайшее время три подмосковные трассы — Новорижское, Ленинградское и Ярославское шоссе — ожидают кардинальные изменения. У владельцев недвижимости по этим направлениям появился шанс доезжать до дома с ветерком, однако прежде, чем настанет этот счастливый момент, им придется изрядно помучиться. Автор «Дома» разобрался в том, как реконструкция крупных транспортных магистралей коррелирует с ценами и спросом на жилье, расположенное на этих автотрассах.

Зачем расширяют Новую Ригу

Новорижское шоссе, или федеральная автомагистраль М9 «Балтия», и без реконструкции была самой скоростной трассой в Московской области. Во-первых, эта дорога проложена вне населенных пунктов, и на протяжении всей магистрали отсутствуют пересечения с другими автотранспортными путями. К тому же, как замечает директор департамента загородной недвижимости Chesterton Елена Родина, это первая трасса в регионе с разрешенной скоростью 110 км/ч. Во-вторых, до Волоколамска Новорижское шоссе имеет дорогу-дублера — Волоколамское шоссе. А в-третьих, добавляет генеральный директор компании «Вектор Инвестментс» Дмитрий Бадаев, трасса М9 «Балтия» относительно широкая: на выезде из Москвы она имеет шесть полос (по три в каждую сторону) — правда, до Волоколамска «доезжают» уже четыре полосы, а за ним дорожное полотно сужается до двух полос.

Конечно, проблемы есть и на этом направлении. Так, генеральный директор DTI Property Management Антон Белобжеский указывает на то, что Новорижское шоссе требует расширения за Волоколамском, плохо спроектирована развязка с МКАД, а кроме того, недостаточна пропускная способность тоннеля под Серебряным бором. В результате бутылочное горлышко на въезде в столицу и выезде из нее собирает пробки длиной 5-10 км. А реконструкция дороги, считает Антон Белобжеский, усложнит ситуацию.

Реконструкция уже началась. В процессе работ на реконструируемом участке от МКАД до «бетонки» (А107) протяженностью 32 км, говорит генеральный директор совместного предприятия RDI Group и Limitless Ирина Мошева, планируется сделать развязку госпиталь Вишневского—Архангельское (5 км от МКАД), отремонтировать мосты и путепроводы, а также увеличить число полос до восьми-десяти. Эти работы предполагается завершить к 2015 году.

"На появление первых слухов о планах реконструкции дороги клиенты отреагировали немедленно«,— рассказывает руководитель отдела загородной недвижимости Tweed Ирина Калинина. По данным агентства, спрос на Новую Ригу за прошедший год снизился с 32% до 26%. За тот же период стоимость домовладений, расположенных на данном направлении, по словам генерального директора компании «Century 21 Запад» Евгения Скоморовского, упала почти на 7%. Для сравнения: цены на Рублево-Успенском шоссе снизились за тот же период всего на 2-3%.

Интересы потенциальных покупателей недвижимости с Новорижского направления сместились в сторону Пятницкого и Ильинского шоссе. В первую очередь, по словам Ирины Калининой, под удар попали дома «под ключ» стоимостью от 3 до 15 млн долларов: за последние два месяца спрос на готовые дома по данному направлению уже упал на 30%.

Что будет с недвижимостью на Новорижском шоссе в дальнейшем? У экспертов нет единого мнения на этот счет. В частности, коммерческий директор Villagio Estate Павел Трейвас утверждает, что реконструкция Новорижской трассы в ближайшие два-три года добавит к стоимости коттеджей по этому направлению около 20%. По мнению Антона Белобжеского, за время реконструкции недвижимость на Новорижском шоссе потеряет в цене примерно 10%, но после ее завершения цены начнут расти. Евгений Скоморовский уверен, что развитие трассы будет способствовать развитию зон среднего и дальнего Подмосковья в этом направлении, где цены могут вырасти на 15-20%. А вот домовладения и участки, расположенные недалеко от Москвы, скорее всего, подешевеют, так как выезжать из Москвы будет труднее.

«В поселках, расположенных по Новорижскому шоссе, ожидаем небольшой стагнации цен в ближайшие пару лет,— говорит Александр Дубовенко, директор по развитию компании ГУД ВУД.— А вот в среднесрочной перспективе это очень интересное направление. Покупатели, которые приобретают загородный дом или участок по этому направлению и собираются пользоваться им через пять-десять лет, прекрасно понимают, что Новая Рига станет лучшей трассой Московского региона. Но тот, кому нужно жить за городом уже сегодня, это направление, скорее всего, не выберет. Так что данную трассу можно считать крайне интересной с точки зрения инвестирования, так как через три года она заметно вырастет в цене. Возможно, дома подорожают на 30-40%».

Однако, замечает Елена Родина, стоит учесть, что Новая Рига заселена пока не больше чем на треть от планируемого на ближайшее время заселения коттеджных поселков. А когда все покупатели справят новоселье, проезд до столицы по Новорижскому шоссе сильно усложнится. "Ощутимого роста цен на этом направлении ждать не стоит: они уже близки к максимуму«,— подытожила Ирина Мошева.

Есть и еще одна причина, снижающая привлекательность Новорижского шоссе для покупателей загородной недвижимости. Несколько представителей элитных агентств недвижимости рассказали корреспонденту «Дома» о том, что в ближайшее время Владимир Путин, который скоро вступит в обязанности президента РФ, может переехать с Рублево-Успенского шоссе на Новорижское (сейчас господин Путин живет в «Ново-Огарево», а Дмитрий Медведев — в резиденции «Горки-9», имеющей статус президентской). Конечно, пока это только слухи. Однако в начале апреля управляющий делами президента России Владимир Кожин сообщил, что после инаугурации Владимир Путин не собирается переезжать в «Горки-9». Это косвенно подтверждает данную информацию.

Таким же косвенным подтверждением является и инициатива властей по улучшению самой скоростной трассы в области. А если слухи о переезде Владимира Путина подтвердятся, то, как бы ни расширили Новорижскую автотрассу, ее обитателям все равно придется терять время в дороге, пропуская кортеж первого лица страны.

(нажмите для увеличения)

В ожидании «Большой Ленинградки»

В отличие от скоростного Новорижского шоссе, автомагистраль М-10 (Ленинградка) давно является проблемной. Ширина ее на основном протяжении составляет 8-11 м. Наиболее сложное место, говорит Евгений Скоморовский, на выезде из Москвы, где имеется два сужения: в районе моста через канал имени Москвы, а потом в районе Химок. Кроме того, из-за большого количества светофоров водители много времени теряют в районе Солнечногорска. "Дорога давно считается одной из самых аварийных и напряженных подмосковных трасс, а затянувшаяся реконструкция усугубляет эти проблемы«,— констатирует Евгений Скоморовский.

Работы по проекту «Большая Ленинградка» начались в 2006 году. Как замечает вице-президент девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский, этот проект входит в известный «Генплан необходимостей» (актуализированный генплан реконструкции и развития Москвы до 2025 года). В конце прошлого года строители приступили к реализации очередного этапа проекта — реконструкции Ленинградского шоссе от МКАД до поворота на Шереметьево. На этом участке планируется расширить трассу, построить новые двухполосные эстакады для съездов с Ленинградского шоссе на МКАД. Также рассматривается вопрос строительства моста через Химкинский канал. На нем будет организовано шесть полос движения в сторону области и пять — в сторону Москвы. Согласно данным столичного стройкомплекса, после окончания работ, на выполнение которых строителям отведено 16 месяцев, от площади Тверская Застава до Шереметьево можно будет добраться за 40 минут.

Кроме того, у Ленинградки скоро появится дублер. По имеющемуся плану первый участок новой трассы Москва—Санкт-Петербург с подъездом к аэропорту Шереметьево должен быть введен в эксплуатацию в 2014 году. Эта трасса не только соединит два города, но и, надо полагать, улучшит транспортную ситуацию на Ленинградском шоссе.

Спрос на загородную недвижимость в этом направлении до последнего времени был невысок. Это, по мнению экспертов, связано не только с перегруженностью трассы, но и с тем, что застройщики и покупатели не знали, где именно пройдет дорога-дублер. "Многие места, которые были перспективными, теряли привлекательность, потому что все боялись, что поблизости начнется грандиозная стройка«,— объясняет директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский. Новых проектов в этом направлении было мало — по данным Penny Lane Realty, не более 2% рынка подмосковной загородной недвижимости, и почти все они были сконцентрированы в области Новогорска, Куркино, а также Завидово, куда можно проехать по малой бетонке.

Однако в последний год ситуация изменилась. Спрос на загородную недвижимость на Ленинградском шоссе, под данным компании Tweed, с 2011 года вырос втрое, с 5% до 14%. А если появился спрос, то начнется и рост цен. По оценке Евгения Скоморовского, в течение двух ближайших лет цены на Ленинградке вырастут на 10-15%.

Вылечить Ярославку

Ярославка, или федеральная автомагистраль М8 «Холмогоры», еще один проблемный объект на транспортной карте Подмосковья. «Например, от центра Москвы до Ивантеевки в начале весны, когда на шоссе еще не очень много дачников, дорога займет не меньше двух часов,— говорит управляющий директор агентства „Усадьба“ Наталья Кац.— А с началом дачного сезона в пробке на Ярославке можно простоять и шесть часов».

Первые 10 км автомагистраль имеет по три полосы в каждом направлении, затем сужается до двух. Самые проблемные участки, по мнению Дмитрия Бадаева,— это выезд в область с МКАД и участок магистрали в районе поселка Тарасовка. Первая проблема должна быть решена к 2013 году: уже идут работы по расширению головного участка шоссе — отрезка от МКАД до поселка Тайнинский. По данным управляющего партнера Tekta Group Андрея Биржина, дорогу планируют расширить с трех до пяти полос в каждом направлении и дополнить двухполосными дублерами с каждой стороны.

Основные работы начнутся с мая текущего года. "Количество полос на время работ не уменьшат, но сами полосы, скорее всего, сузят",— делится информацией господин Биржин. Окончание работ на этом отрезке магистрали намечено на 2016 год. Дальше реконструкция продолжится на участке 22-29-го км МКАД. В рамках второй очереди будет расширен путепровод над монинской веткой железной дороги, а за ним начнет строиться новая дорога в обход Тарасовки. Впоследствии, добавил Андрей Биржин, Ярославку расширят до Малого московского кольца. Начало проектирования этого этапа намечено на 2012-2013 годы, а строительные работы начнутся в конце 2014 — начале 2015 года.

Ярославское шоссе с советских времен остается традиционным дачным направлением. Здесь много старых садовых товариществ и новых проектов в массовом сегменте. Но ближайшее Подмосковье по Ярославскому направлению облюбовали застройщики городского жилья. Только в Мытищах, по словам Андрея Биржина, возводится 11 жилых комплексов. "Однако транспортная доступность всегда была слабым местом этого направления. Можно надеяться, что после реконструкции проблема будет решена«,— замечает Ирина Мошева. Андрей Биржин считает, что цены на Ярославском шоссе после реконструкции трассы будут расти на 15-17% в год.

Впрочем, рассчитывать на то, что реконструкция автомагистралей кардинально исправит ситуацию на тех или иных шоссе, по мнению Дмитрия Котровского, не стоит. Ведь автомобильный парк в Московском регионе ежегодно увеличивается на 20% и никакая реконструкция трасс не способна компенсировать его рост. Избавить Московский регион от пробок не удастся. А значит, по большому счету все вышеописанные меры помогут лишь на время.

Денис Тыкулов, главный редактор ГдеЭтотДом.РУ, специально для «Коммерсантъ-Дома»

Предложения полностью или частично погасить потребительский кредит за счет средств материнского капитала в рекламе встречаются сплошь и рядом. Хотя по нынешней редакции 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (он же в быту именуется законом о материнском капитале) совершить такое действие абсолютно не возможно. Что же на самом деле предлагается под видом погашения кредита?

Игра по понятиям

Как бы странно это не звучало, под погашением потребительского кредита имеется в виду именно погашение кредита. Вся хитрость — самом термине «потребительское кредитование». Дело в том, что все кредиты, которые физические лица могут получить в банках, по большом счету можно считать потребительскими. Ведь они берутся либо для покупки товаров, либо для оплаты услуг. Собственно, иного варианта использования денежных средств нет вообще, разве что отложить их в долгий ящик и копить. Правда, вряд ли кому взбредет на ум брать с этой целью кредит.

Кредиты для особых нужд хоть и выделены в отдельные группы (ипотечное кредитование, автокредиты и пр.), однако потребительскими от этого быть не перестали. Просто у них появились фирменные названия, напрямую указывающие на цель выдачи кредита. Остальные, по которым банк не отслеживает цель выдачи денежных средств, тоже могут иметь свои наименования — либо абстрактные, либо указывающие на условия кредитования (например, «Оптимальный», «Миллионный», «0-0-48» и пр.). С помощью таких кредитов приобретается бытовая техника, производятся ремонтные работы, оплачивается покупка мебели и пр. Именно их клиенты считают истинно потребительскими и именно их надеются погасить с помощью средств материнского капитала.

Жилье без исключений

Но — не получится. Полный список возможного использования материнского капитала ограничивается лишь тремя пунктами, указанный с 7 статье 256-ФЗ: накопительная часть будущей пенсии матери, образование ребенка и улучшение жилищных условий. Причем под улучшением понимается не появление в доме новых обоев на стенах, новой бытовой техники, мебели, а тем более — одежды или украшений, а всего лишь сама покупка жилой недвижимости или ее строительство. Очевидно, что к большинству потребительских кредитов не имеет никакого отношения.

В прошлом году законодатели предложили расширить список и дать возможность использовать средства материнского капитала на покупку автомобилей. Но пока дело так и застопорилось на этапе обсуждения. Поэтому ни частично или полностью оплаченные автомобили, ни автокредиты обладателям двух и более детей пока не светят. Более того, не светит им и погашение кредитов на образование: оплачивать обучение сертификатами можно только напрямую, перечисляя средства учебным заведениям. Путь через кредитного посредника в законе не фигурирует.

В сухом остатке остается не так-то и много. Прежде всего — собственно ипотечные кредиты, то есть те, обеспечением по которым станет сама приобретаемая квартира: пока кредит не погасится, она будет находиться в залоге у банка. Кроме того некоторые банки предлагают другие кредитные продукты, которые можно потратить только на покупку недвижимости. Отличие будет заключаться лишь в том, что по ним в залоге у банка будет находиться не покупаемая квартира, а какое-то иное имущество (какое именно — оговаривается в самом договоре кредитования). Именно эти две категории кредитов и можно погашать с помощью материнского капитала.

Первый взнос комом

Но тут есть один нюанс. Дело в том, что любые кредиты на покупку недвижимости немыслимы без первоначального взноса. После финансового кризиса ни один банк не выдаст сумму в размере 100% от цены квартиры, в лучшем случае согласится на 90%. Оставшиеся десять или больше процентов должен выложить сам покупатель. Так вот. На сегодняшний день лишь два банка (Сбербанк и ВТБ-24) готовы засчитать материнский капитал как первоначальный взнос. Остальные в лучшем случае согласятся снизить процент. Например, в банке DeltaCredit для обладателей материнского капитала он составит 5% от цены недвижимости. Впрочем, такие ситуации крайне редки и даже они не помогут ответить на главный вопрос: где взять средства на первоначальный взнос?

Те, перед кем эта проблема стоит остро, обычно решают его за счет еще одного кредита, нецелевого. Предоставляют его в качестве первого взноса, после чего оформляют основной целевой кредит. Казалось бы, что как первый, так и второй кредит берутся с одной и той же целью — приобрести жилье. Или, как это сформулировано в законе о материнском капитале — на улучшение жилищных условий. Поэтому было бы логично, если средства материнского капитала можно было бы использовать и для погашения первого, и для погашения второго кредита.

Но логика человеческая тут натыкается на логику формальную. Тот кредит, который был взят на первоначальный взнос, по формальным признакам не имеет никакого отношения к покупке жилья. Ведь — напомним — это кредит нецелевой, в составленном при его получении договоре кредитования слова «недвижимость», «квартира», «дом» и им подобные не фигурируют, как не фигурируют и любые иные цели выдачи кредита. Для Пенсионного фонда, который, собственно, и занимается переводом материнского капитала на счет банка (мы же ведем речь о кредите, поэтому перечисления пойдут именно в банк), такой кредитный договор будет противоречить букве закона о материнском капитале. Поэтому, скорее всего, использовать материнский капитал для погашения de ure нецелевого, но de facto очень даже целевого кредита, не разрешат.

Впрочем, бывают и исключения, когда родителям идут на встречу, но эти исключения слишком редкие. А раз даже такой юридический казус оказывается почти что нерешаемым, можно даже не мечтать, что с помощью средств материнского капитала удастся погасить абсолютно любой кредит: на ремонт квартиры, мебельный гарнитур для комнаты нового члена семьи или на иные нужды. Это сделать уж точно никто не разрешит.

Наталия Павлова-Каткова, редактор портала ГдеЭтотДом.РУ

Едва в Москве успела установиться теплая погода, как базы недвижимости захлестнула волна объявлений о посуточной аренде. Так, за последние две недели на портале ГдеЭтотДом.РУ их количество увеличилось на 25%. Однако спрос не удовлетворен даже на 10%: на каждое предложение о краткосрочной сдаче жилья в среднем откликаются по 12 человек. А почему?

На пару-тройку суток в Москве можно арендовать буквально все. Например, миниатюрную квартиру (20 кв. м) с «шикарным» видом на МКАД. Компенсацией за перманентный поток автомобилей за окном станет самая низкая на сегодняшний день в Москве цена на аналогичные предложения (1,1 тыс. рублей за стуки), а также относительная близость Лианозовского парка. Для желающих пожить несколько дней на широкую ногу есть совсем иные варианты. Не обязательно в центре города, но все остальное — на высоте, начиная с этажа. Например, пенхаус в ЖК «Северные ворота», что неподалеку от Тимирязевского парка. За сутки нахождения в панорамно остекленном пространстве площадью 200 кв. м среди красивой мебели и множества бытовой техники хозяева просят 30 тыс. рублей. Во столько же обойдутся апартаменты на 49 этаже башни «Федерация» или бело-красная квартира на 35 этаже ЖК «Воробьевы горы».

Впрочем, львиная доля предлагаемых посуточно квартир все же совсем иные и по габаритам, и по расположению. В основном это однокомнатные квартиры в центральном округе с ценой вопроса от 2 до 3,5 тыс. рублей в день. Скажем, за 3 тыс. рублей можно снять квартиру на Рождественском бульваре в 5 минутах ходьбы от станции метро Трубная. Как обещают хозяева, в квартире есть все необходимое, включая запас пищи и напитков. А вот еще одно предложение из каталога недвижимости ГдеЭтотДом.РУ за ту же цену: расположенная на 16 этаже квартира на Новом Арбате, ближайшее метро — Смоленская. Или, например, квартира в четырехэтажном старинном доме 1910 года постройки в самом центре города, у метро Театральная. Четыре года назад в доме сделан капитальный ремонт, одновременно с которым глобально обновили и саму квартиру. Чуть меньше (2,5 тыс. рублей в сутки) хотят за квартиру в Самотечном переулке (неподалеку от метро Цветной бульвар). Есть в этом районе варианты подешевле: за 2,2 тыс. рублей можно снять просторную однокомнатную квартиру площадью 50 кв. м.

Очевидно, что эти предложения в первую очередь рассчитаны на туристов, для которых близость ко всем ключевым достопримечательностям города является принципиальной. Конечно, можно было бы подобрать и гостиницу, благо в центре Москвы с ними проблем нет. Однако цены в них окажутся по крайней мере в 1,5 — 2 раза выше, а в большинстве заведений снять номер на сутки обойдет еще дороже. Единственное в плане цены исключение — это хостелы, которых в последние годы появились в больших количествах. Местами под них переоборудовали большие квартиры, местами — выкупили целые этажи или несколько этажей. Однако тут есть своя хитрость. Те варианты, которые здесь предлагаются порой за 500 — 800 рублей — это койко-места на двухэтажных кроватях, при этом общее количество мест в комнатах доходит до 6 — 8.

При этом цены на классические одно-двухместные номера будут уже превышать те расценки, которые предлагают владельцы квартир, и 3,5 тыс. рублей за сутки для них в большинстве случаев будет только точкой старта. Кстати, сами такие комнаты маленькие, 8 — 11 кв. м, и еще не факт, что при них будут собственные ванные комнаты. Вот и получается, что даже самая маленькая квартира окажется не только просторнее и удобнее номера в хосписе, но и дешевле. Поэтому не удивительно, что те, кто хочет снять недорогое, но комфортное жилье на несколько дней, в первую очередь рассматривают для себя именно квартиры. Кстати, владельцы хостелов об этой особенности спроса хорошо осведомлены, поэтому свои предложения маскируют и зачастую в указывают в объявлениях как квартиры.

Спрос на посуточную аренду на протяжении всего лета так высок что, казалось бы, на этом должны стремиться подзаработать хозяева всех квартир, какие хотя бы мало-мальски подходят для посуточного бизнеса. Ведь даже при самых минимальных тарифах за месяц они умеют заработать в 1,5 — 2 раза больше по сравнению с тем, что получат при обычной помесячной оплате. Однако в реальности арендодатели продолжают делать ставку на аренду длительную. Более высокие потенциальные заработки они приносят в жертву стабильности и своему спокойствию. Все-таки контролировать постоянных съемщиков жилья гораздо проще, чем тех, кто приезжает в Москву на неделю и даже меньше. С другой стороны даже при высоком спросе на посуточную аренду обеспечить непрерывный поток клиентов очень непросто. Поэтому еще не факт, что прибыль будет выше. А вот проблем точно прибавится.

Такая вот дилемма. В курортных городах ее решать как-то научились, а в Москве это только предстоит сделать. Особенно, если не появятся дешевые гостиницы. А пока их что-то не наблюдается.

Наталия Павлова-Каткова, редактор портала ГдеЭтотДом.РУ

Первым «небоскребом» Москвы считается известный восьмиэтажный дом архитектора Нирнзее в Гнездниковском переулке, построенный в 1912 году. Однако в то же время «перу» Нирнзее приписывают семиэтажный дом на Новослободской, 14, построенный якобы в 1903 году. Так какой же «небоскреб» появился в столице раньше?

Срывая покровы

В действительности, достаточно взглянуть на это таинственное здание своими глазами. Да приглядеться к нему попристальнее. И все встанет на свои места: на фасаде дома, под самой крышей, выбит барельеф с годом постройки — 1914 год. А вообще, у дома № 14 есть еще несколько строений, в том числе и во дворах.

Путаница же с именем архитектора возникла после публикации довольно известного списка доходных домов М.В. Нащокиной («Архитекторы московского модерна. Творческие портреты»), где и значится, что дом по этому адресу был построен в 1903 году по проекту Нирнзее.

Может быть, когда-то на месте нынешнего дома была постройка 1903 года, и ее-то автором и был Нирнзее, но сейчас доподлинно можно сказать, что дом № 14 (и соседний, № 12) проектировал другой архитектор. А именно — Сергей Чернавский, и делал это по заказу купца Курникова. Дом, конечно, тоже был доходным: купцы в то время были инвесторами и желали получать свою маржу, сдавая квартиры в аренду.

Несмотря на то что этому зданию не принадлежат лавры первого небоскреба (или «тучереза», как их называли в начале XX века), дом, как и другие, рядом стоящие здания, по-своему интересен и хранит дух старой Москвы и связан с разными любопытными фактами. Построен он, как и множество зданий того периода, в стиле «модерн». А сама улица Новослободская — редкий случай — никогда не переименовывалась!

Здание по соседству, № 16, под которым сейчас находится вход в станцию метро «Менделеевская», теперь было бы невозможно узнать по старым фотографиям: оно было трехэтажным, с интересной керамической «вывеской»-надписью на торце справа — «Мясная и рыбная торговля», а теперь на его месте — новодел, облицованный зеленым мрамором.

Сам дом № 14 (как, впрочем, и множество других старинных построек Москвы) пострадал от современных вывесок, за которыми уже иной раз нельзя узнать очертаний старого дома. На первом этаже, справа и слева от единственного входа в подъезд, оборудованы входы в два ресторана.

А вообще, чего только в этом доме теперь нет: и общепит, и офисы сдаются, и даже открыт хостел «Пионер».

Со всеми удобствами

С точки зрения проживания в этом здании, у него есть несколько серьезных преимуществ (не только связанных с престижным местоположением в ЦАО). Прежде всего, как уже было сказано, дом одноподъездный, в нем всего 27 квартир. Фактически клубный! Мало соседей, высокие потолки — 3,5 метра. В квартирах, начиная с третьего этажа и выше, есть эркеры. В некоторых квартирах есть камины (в том числе даже в номерах хостела). Во дворе оборудована охраняемая парковка для жильцов. Метро буквально в 1 минуте ходьбы. В доме есть лифт.

Но и минусов масса. Новослободская улица в этом месте обладает крайне узким тротуаром, а на проезжей части — активное движение. Поэтому квартиры, выходящие на проезжую часть, должны оборудоваться хорошей звукоизоляцией. Иначе жить тут будет просто невозможно.

Еще один минус — на первом этаже работает круглосуточный ресторан. Безусловно, это не так страшно, как какой-нибудь ночной клуб или притон, но тем не менее.

Ну и наличие в подъезде квартир, оборудованных под офисы, а также хостела, означает, что в подъезд обеспечен приток случайных людей, что уже само по себе неприятно. Хотя в подъезде организована охрана.

Но, в любом случае, хорошие планировки просторных квартир и расположение в ЦАО перекрывают многие из перечисленных недостатков.

Новое или хорошо забытое старое?

Забавно, но в некоторых объявлениях о продаже квартир этот дом представляют то сталинским, то постройки XIX века. Вот некоторые из таких объявлений: «Предлагается шикарная 4-комнатная квартира, в доходном доме XIX века, прошедшем полную реконструкцию. В доме 27 квартир». «В сталинском доме продается трехкомнатная квартира. Хороший подъезд». А кто-то и вовсе ленится узнать детали: «Удобное расположение дома между метро Новослободская и Менделеевская, год постройки дома 1917». Но есть и более грамотные продавцы — хотя бы знают имя настоящего архитектора...

В продажу предлагается не много квартир по этому адресу — скорее всего, не более трех (по базе сложно вычислить все дубли). Стоимость квартир начинается от 27 млн рублей и достигает 32,4 млн/ Самые «дешевые» варианты — под офис или расселяемые коммуналки (остались здесь и такие!). Единичные случаи. Самое дорогое предложение — 4-комнатная квартира площадью 147 кв. метров с евроремонтом, камином, джакузи, мраморными подоконниками и тремя санузлами.

В аренду квартир в данном доме и вовсе нет. Зато, как уже упоминалось, тут есть хостел. Двухместный номер здесь обойдется в 2300 рублей посуточно, проживание в многоместных номерах — 500-800 рублей, но уже с человека в сутки.

Хочется ли и разумно ли тратить больше миллиона долларов за проживание в историческом, но довольно обветшавшем объекте? За 26,5 млн рублей можно, например, купить новую 67-метровую «двушку» с ремонтом и техникой в ЖК «Алые паруса». Вопрос выбора — абсолютно риторический...

Обозреватель ГдеЭтотДом.РУ Юлия Зябликова

Не так давно Департамент информационных технологий запустил новый ресурс — портал управления многоквартирными домами Москвы (dom.mos.ru). Интересен он тем, что на одной интернет-площадке собрана информация обо всех компаниях, которые обслуживают жилые дома в столице. Напомним, что сами компании еще в прошлом году обязали раскрыть информацию о своих доходах и ценах на услуги, которые с помощью нового портала стало удобнее сравнивать. ГдеЭтотДом.РУ тоже попробовал повести такой анализ и обнаружил много интересного.

Расходы по-крупному

Для начала немного статистики. Более половины домов в Москве до сих пор находятся под чутким контролем государственного унитарного предприятия ДЕЗ. В четверти правят бал различные частные управляющие компании (всего их по Москве около 340). А остальные отданы на откуп различным объединениям собственников жилья. Интересно, что последние для выполнение тех или иных работ зачастую прибегают к помощи того же ГУП ДЕЗ. То есть, цены, определяемые унитарным предприятием, отражаются в квартплате не только жителей домов, управляемых непосредственно ДЕЗом, но и многих других. Поэтому степень государственной монополии на рынке управления жильем гораздо выше, чем кажется на первый взгляд.

К чему это приводит? Чтобы это понять, взглянем на ситуацию в каком-нибудь отдельно взятом районе. Для примера возьмем Марьино, самый большой по численности населения район Москвы. Согласно сведениям dom.mos.ru, в нем работает 8 управляющих компании, причем львиной долей домов управляет марьинское подразделение ГУП ДЕЗ — в его ведении находятся 197 жилых зданий. Для сравнения: влияние частной УК «Квадр-М» распространяется всего на 2 дома, у УК «Городская» в районе 8 домов (еще 32 находятся за пределами Марьина), чуть меньше 30 — у УК «Аква-холдинг», а, скажем, УК «Скиф» работает в 13 домах.

Казалось бы, по вполне естественным причинам расходы на содержания домов должны быть разными. Исходя хотя бы из того, то чем больше у компании домов в управлении, тем ниже должны быть затраты. Но не тут то было. Так, УК «Квадр-М» со всего двумя домами, в одном из них за каждый квадратный метр взимает чуть больше 21 рублей в месяц, а, скажем, УК «Городская» (8 домов в Марьине) — 24,5 рублей за 1 кв. м. При этом расценки ДЕЗ района Марьино (напомним, что они управляют 197 домами района) с отметки 24,5 рублей за 1 кв. м только стартуют, а в ряде домов этот показатель достигает 39,5 рублей за 1 кв. м. На практике это означает, что собственник квартиры площадью, скажем, 53 кв. м ежемесячно перечисляет ДЕЗу от 1,3 до 2,1 тыс. (это не считая затрат на воду, электроэнергию, отопление, домофон и пр., которые рассчитываются отдельно). При этом собственник точно такой же квартиры, но расположенной в доме, управляемом УК «Квадр-М», на те же цели ежемесячно тратит чуть больше 1,1 тыс. рублей. То есть, ситуация оказывается диаметрально противоположной: чем больше домов находятся в управлении компании, тем выше и цены.

Математика непредвиденности

Почему же так происходит? Чтобы ответить на этот вопрос, нужно внимательно изучить детализацию расходов по каждому дому. К сожалению, в полном объеме сделать это невозможно. Так как многие УК подошли к раскрытию финансовой информации весьма формально и указали лишь суммарные расходы, которые будут возложены на жильцов. А некоторые не сделали даже этого. Чуть ли не единственной самой добросовестной компанией, к ее чести, оказалось именно ГУП ДЕЗ. Поэтому пока можно лишь постараться понять, почему же у этой УК по разным домам цены могут отличаться на 60% , а также чем обусловлен заданный ею в качестве минимума уровень в 24,5 рублей за 1 кв. м.

Что касается разницы, с ней все довольно просто и понятно. Расходы напрямую зависят от объема и вида работ, запланированных в доме на текущий год — ремонта подъездов, озеленения придомовой территории, частичной или полной замены инженерных коммуникаций и пр. Чем больше таких работ, тем выше и расходы. Правда, присутствие логики в ценообразовании еще не означает, что расходы не завышены. Чтобы это понять, очень бы пригодились подробные данные по остальным УК. Но поскольку их нет, оставим этот вопрос открытым.

С нижней отметкой ставки все куда интереснее. Дело в том, что в смете расходов по каждому дому, где с жильцов ежемесячно взимают по 24,5 рублей за 1 кв. м, присутствует некий хитрый пункт, названный «непредвиденные расходы». Причем заложенные в этом пункте суммы в разных домах колеблются в колоссальных пределах: от нескольких десятков до миллионов рублей в год, что само по себе наводит на размышления. Но и это еще не все: если взглянуть на сметы расходов по домам, где плата за обслуживание дома превышает установленный ГУП ДЕЗ минимум, обнаружится, что «непредвиденные расходы» по ним вообще отсутствуют. Как отсутствует сама графой с таким названием.

Объяснить эту ситуацию можно только одним образом: ставка 24,5 рублей за кв. м, скорее всего, возникла искусственно. Вместо того, чтобы экономически ее обосновать, видимо, пошли обратным путем. Если сумма всех затрат, предусмотренных по дому, оказывалась меньше, чем сумма годовых поступлений с жильцов, рассчитанная по минимальной ставке, то разница как раз и превратилась в те самые «непредвиденные расходы». А это в свою очередь означает, что в некоторых домах жители переплачивают управляющим компаниям до 25%. А, возможно, и больше. Но это можно будет узнать не раньше, чем абсолютно все УК Москвы соизволят проинформировать население о сметах расходах на содержание домов, которыми они управляют.

Наталия Павлова-Каткова, редактор портала ГдеЭтотДом.РУ

Новость, которая облетела всю Россию: патриарх Кирилл отсудил у соседа снизу 20 млн рублей за нанесенный тем в ходе ремонта ущерб. Поссорились соседи не где-нибудь, а в известном Доме на набережной — по адресу ул. Серафимовича, 2. Самое время вспомнить историю дома, а заодно узнать: сколько же там стоят квартиры, если обычная строительная пыль приносит миллионные убытки?

Вид с юго-восточной стороны

505 бесстрашных

«Братская могила», «Расстрельный дом», «Кремлевский крематорий» — вот только малая часть названий, которыми народная молва наделила это зловещее здание. Хотя официально он назывался Домом правительства или Первым Домом Советов (а Пятым был, например, дом № 3 в Романовом переулке, о котором мы писали раньше).

«Домом на набережной» он стал только после публикации в 1976 году одноименного романа Юрия Трифонова, который жил в этом здании в детстве, с 1931 по 1939 годы. Родители писателя были расстреляны. Всего жертв политических репрессии в доме зарегистрировано 809 (данные сайта музея «Дом на набережной»).

Восточный фасад

Сам дом был построен в период с 1927 по 1931 годы по проекту архитектора Бориса Иофана (автор проекта тоже поселился здесь). Десятиэтажный дом насчитывал 25 подъездов (один из которых — № 11 — на самом деле не существует), 505 квартир, и, по данным на 1 ноября 1932 года, в доме проживало уже 2 745 человек. Затраты, которых потребовала эта стройка, начинались с суммы в 6 млн рублей — однако в итоге потребовалось почти в пять раз больше — 28 млн рублей.

В списке именитых жильцов фигурирует даже генералиссимус Сталин, однако подтверждений этому факту найти сложно (Сталин, похоже, большую часть времени проводил на работе, в кремлевском кабинете, а также на даче — в Успенском, а затем в Кунцеве). А вот дочь генсека Светлана Аллилуева действительно жила в этом доме — в квартире № 37. Ее соседями по дому были товарищи по партии: Демьян Бедный, Алексей Косыгин, Артем Микоян, Алексей Рыков, Михаил Тухачевский, Никита Хрущев, Алексей Стаханов и сам маршал Георгий Жуков.

Интересный факт: жильцом этого дома правительства стал и писатель Александр Серафимович, и улица была названа в его честь еще при жизни писателя — как раз в 1933 году, когда дом был готов к заселению. Так что Серафимович поселился в доме № 2 на улице имени себя самого.

Кино во время чумы

Разумеется, здание государственного значения не могло быть построено без своих секретов. Так, например, было много споров по поводу отсутствия 11 подъезда. Чаще всего звучит версия о том, что там были оборудованы особые помещения для работы тайных агентов. Кто знает — может, эти помещения есть там и сейчас, и неспроста?

Внутренний двор

Интересен «Дом на набережной» и тем, что в нем (пожалуй, в одном из первых жилых зданий) был открыт собственный кинотеатр — «Ударник». Он долгое время был самым большим кинотеатром столицы и считался лучшим, в нем состоялись громкие советские кинопремьеры — «Чапаев», «Цирк», «Веселые ребята». Ну и, конечно, среди посетителей тоже были звезды.

Общий вид. Кинотеатр «Ударник»

Предложение и цены

Ну, а теперь о самом интересном: почем сегодня жизнь напротив Кремля? Кстати, предложений о продаже в «Доме на набережной» не так уж и мало — не меньше тридцати. Так, самая дорогая квартира, обнаруженная нами в базах объявлений, продается за 162 млн рублей. Она расположена на восьмом этаже, имеет панорамные виды на Москву (и Кремль, разумеется, тоже). Из удобств здесь два санузла и три лоджии. Площадь квартиры — 240 кв. метров.

Из более «доступных» вариантов по этому адресу — «трешка» площадью всего 74 кв. метра, стоимостью 23,6 млн рублей. Из особенностей — дубовый паркет, ванная с окном (!), а в комнатах — окна, выходящие на две стороны.

За эти деньги вы получите пешую доступность до метро (если вообще пользуетесь им), возможность прогулок вдоль реки, а также знаменитых соседей — Геннадия Хазанова и Александра Домогарова. На заметку: патриарх Кирилл, сказывают, живет в квартире № 214. Если будете покупать квартиру в этом доме — выбирайте подъезд подальше!

Обозреватель ГдеЭтотДом.РУ Юлия Зябликова

По всем показателям в России строят очень много нового жилья — девелоперы уже вышли на докризисный уровень. Теперь правительство решило заняться снижением административных барьеров, однако до сих пор остались нерешенными гораздо более важные проблемы — например, стимулирования спроса.

Российские власти традиционно предпочитают исходить из какой-то одной максимы. Например, такой максимой в 1990-е гг. было развитие частной собственности и тотальная приватизация, которые вылились в знаменитые залоговые аукционы и невероятную концентрацию основных ресурсов страны в руках нескольких финансово-промышленных групп. Следующей максимой стало самоуправление бизнеса, обозначенное в свое время Германом Грефом в первую очередь в виде масштабной реформы лицензирования. Вишенкой на торте этой реформы стало повсеместное создание в России СРО. На рынке жилья федеральные власти исходят изначально из двух подобных максим: увеличения предложения и необходимости инвестиций в инфраструктуру. Соответственно, чем выше объем предложения, тем больше квартир выйдет на рынок и тем больше людей сможет их купить. При этом увеличивать прибыльность таких проектов для инвесторов предполагается за счет финансирования объектов инфраструктуры — транспортной и социальной. Эта схема может работать разными способами. Например, девелопер за свои деньги строит школу и детский сад, а в обмен на это ему возводят дорогу. Иногда инвестор все возводит за свои деньги, а потом ему как-то компенсируют. Когда инвесторы не могут договориться с властями по поводу компенсации затрат на инфраструктуру, то возникают многолетние долгострои, яркий пример — так и не появившийся напротив Кремля «Золотой остров»: основные участники проекта не сумели договориться с городом, кто же будет платить за новый водопровод, канализацию, менять все трубы и начинку перспективной площадки на берегу Москвы-реки.

Как бы то ни было, но две основные максимы российского рынка недвижимости никогда не пересматривались. Последнее громкое совещание в Истре, посвященное развитию рынка жилья, как раз оказалось посвящено в основном именно этим двум вопросам. Крупнейшие сановники во главе с Владимиром Путиным обсуждали со строителями, как же все-таки еще больше увеличить объем предложения и кто будет платить за инфраструктуру. В частности, глава российского правительства озвучил главный ориентир — ежегодно российские строители должны вводить 90 млн кв. жилья, прежде всего, малоэтажных домов эконом-класса. Строго говоря, именно этот ориентир содержится во всех основных программах, посвященных развитию рынка жилья. В то же время премьер заявил, что нельзя повторить ошибки, которые допустили США, то есть избежать появления «ценовых пузырей». Если отбросить последнюю историю с кризисом на американском рынке жилья, то у американцев есть чему поучиться. К примеру, средняя обеспеченность россиян жильем составляет около 21 кв. м на человека — это ровно в три раза меньше, чем в США, где этот показатель составляет 65 кв. м. Для сравнения в Нидерландах обеспеченность жильем и того выше и достигает 74 кв. м. Обидно, но эта цифра даже в переселенном Китае выше, чем у нас — около 23 кв. м на человека. Причем эта статистика не учитывает, например, фактора ветхости жилья. По данным Минрегиона, в некоторых субъектах федерации оно достигает едва ли не двух третей всего объема. С учетом того, что с каждым годом дома стареют, то количество ветхого жилья еще более растет.

Как можно переломить эту ситуацию? Участники совещания в Истре предложили два решения. Так, по данным правительства, серьезным тормозом развития отечественного строительного сектора по-прежнему остаются избыточные административные барьеры, а также недостаток земельных участков, оборудованных соответствующей инфраструктурой. Теперь правительство предлагает разработать очередной пакет законопроектов, которые существенно сократят сроки и процедуры предоставления земельных участков под строительство. О каких именно реформах идет речь, пока неясно, но по оценке МЭР, изменения позволят сократить время согласования документов с одного года до одного месяца, а сроки подготовки решений о предоставлении земельного участка — с двух месяцев до десяти дней. Кроме того, может быть отменена обязательная экспертиза проектных документов на строительство жилья. Действительно, если не изменить status quo, то ситуация грозит стать совершенно критической. «По рейтингу Doing Business, Россия находится на 178 месте в мире по условиям ведения бизнеса в строительстве. Куда это годится? Позорище!», — сказал Владимир Путин. Для сравнения соседняя Грузия по прозрачности процедур выдачи разрешений на строительство, согласно тому же рейтингу, удерживает четвертое место в мире, а по простоте открытия нового бизнеса находится на седьмой позиции. В этой стране можно просто через Интернет посмотреть все параметры интересующего участка и выяснить, за кем он закреплен. Так что с этой точки зрения России есть куда стремиться.

Однако гораздо более важная проблема осталась за пределами совещания — это проблема стимулирования спроса. Уже сейчас многие участники рынка говорят о том, что буквально через пару лет платежеспособный спрос, к примеру, в столичном регионе будет исчерпан. У остальных людей просто нет денег купить жилье по нынешним ценам, даже с ежемесячным доходом в 100 тыс. рублей накопить на квартиру в Москве семья просто не может. В таком случае государству придется решать уже более серьезную задачу, чтобы не допустить резкого падения цен и связанного с ним банкротства застройщиков. Пока федеральные власти предпочитают дистанцироваться от этой проблемы, закономерно опасаясь, что в условиях высоких административных барьеров резкий рост спроса может подогреть рынок и взвинтить цены. Однако если пропустить этот момент, опасность резкого обвала рынка стремительно возрастает.

Преподаватель факультета журналистики МГУ Алексей Лоссан, специально для ГдеЭтотДом.РУ